工廈商戶違法經營 政府部門執法不力

政府在2010年4月推出「活化工廈」政策，讓業主能免補地價改變工業大廈用途，以帶動工業區轉型。然而政策推行近五年，不少非法經營的商戶進駐工廈。有區議員指違例使用工廈帶來「隱藏危機」，儘管有條例規管，地政總署及食環署卻甚少主動執法，令工廈商戶違規經營的情況仍然存在。

文字、攝影：許芳文　編輯：宋亮凝　何寶怡

違反工廈地契 食店鬼祟經營

以於70年代落成的官塘工業中心（下稱「官中」）為例， 其屬私人工業及辦公室兩用樓宇（下稱「工辦樓宇」），意味著大廈只可作工業用途，或設立與工業用途有關的辦公室，由於業主從未向地政總署申請改變土地用途，故大廈仍受當年地契限制。記者曾親身視察官中發現，當中駐有食肆、音樂教學中心、桌球室等商戶，均違反地契所訂的土地用途限制。

其中一家涉嫌違反地契的燒烤店「X X X Club」，該店門面簡陋且大門緊鎖 ，亦沒有張貼任何招牌，客人可以預約在天台範圍燒烤。根據食環署的持牌食物業處所名單顯示，該食店只持有「食物製造廠牌照」，牌照列明只能「配製食物出售供人在食物業處所以外地方進食」（即食店只能提供外賣服務而不可在內進食）。該店負責人回應記者查詢時稱店鋪只是提供場地予客人燒烤，沒有出售熟食：「是客人自己燒熟食物。」

另外，規劃署的土地用途表亦未有列明工廈商戶可作為食物製造廠。地政總署指有關店鋪可能正在申請短期豁免書（一般申請期為半年）而未獲授權，否則就是違反地契用途。該店負責人在記者追問是否違法經營下，不再作出回應。

工廠食堂未理發牌條件限制

工廈內允許經營工廠食堂，旨在為工廠內受僱員工提供膳食。「工廠食堂牌照」的發牌條件亦有限制，例如不能招待工廈員工以外的人，並須貼上中英文告示提醒外來人士不應光顧丶向街的通道必須長期關閉丶走火門不准通透丶不准掛招牌及廣告等。惟記者發現官中內不少食堂違反發牌條件。其中一間食堂「金X X」的外牆貼有鮮明的招牌和餐牌，通往街道的玻璃門長期開著，外人可隨意進入光顧。記者以顧客身份詢問職員可否提供外賣服務，職員表示可以但僅限觀塘區；被問及申領牌照一事，職員堅稱食堂申請了普通食肆牌照，但現場只貼有工廠食堂牌照，持牌食物業處所名單亦顯示上址申領的只是工廠食堂牌照。其後記者再致電求證，對方強調店鋪已領取牌照卻拒絕透露牌照類型，記者欲追問下一度收線。鄰近另一所經營日式放題的食堂更聲稱是明星推介食府，記者致電食店，要求負責人回應食堂是否違反發牌條例，接聽者以「負責人不在」為由不作回應。

根據現行法例，設立工廠食堂無須向城市規劃委員會提交規劃申請，亦無須向地政總署申請更改土地用途和補地價，故其在發牌條件上的限制會比普通食肆牌照的多。觀塘區議員蔡澤鴻認為，既然現時很多食堂都招待外人，政府應考慮放寬條例，將這些食堂合法化，讓它們有更大的生存空間。但同區區議員陳華裕認為假如放寬條例開放工廠食堂予他人，對普通食店不公平。此外，外人並不了解工廈內的情況和潛在風險，食堂對外開放會存在消防安全問題。

工業娛樂同層存隱憂

根據發展局資料，工辦樓宇內的經常准許用途包括「訓練中心」及「娛樂場所」，官中內的音樂教學中心和桌球室分別屬於上述用途，惟以上場所要位於建築物的低層，即不高於建築物高度的三分之一，以及要與工業用途的樓層分隔開。官中樓高十三層，音樂教學中心及桌球室位置不但高於限制層數，同層更有工廠從事工業生產，兩家商戶涉嫌違規經營。當記者表明身份，致電向其查詢是否在工廈內非法經營，他們均以「不清楚、沒有空」為由拒絕回應。

陳華裕表示，工廈違規商戶帶來「隱藏危機」。他指由於違規的單位未經消防處、環保署等相關部門審批，令工廈存在消防安全、噪音污染等問題。消防處回應，工業樓宇存在的火警風險遠較一般非工業樓宇為高，一旦發生火警，會直接威脅市民生命安全。官中業主立案法團管理委員會陳主任回應：「大廈要做的都全做了，已經向相關部門投訴，但也阻止不了業主出租單位給商戶」。

大廈的基本消防設備，一般包括在各層設置的滅火喉、滅火筒、火警警報系統或自動灑水系統。在1973年以前落成的工廈未有自動灑水系統，直至1987年修改工廈消防條例及設備標準後，所有新落成工廈的自動灑水系統範圍由廠房內部擴至走廊及樓梯等公共空間。而工廈未能取得許可作商業用途主要因為消防安全問題，工業活動一般會帶來較高風險（例如使用和運送危險品），容易引起火警或造成其他危險。工業商業用途混合時，亦增加外來市民接觸危險品的風險。

違規案例多 推行政策須分析實況

截至去年12月底，地政總署批出105宗活化工廈申請，預期提供1334萬呎新改裝樓面。雖然可提供的樓面面積增加，租金卻沒因而降低。蔡議員反映很多中小企業不敵貴租遷出工廈，政策無助擴展小商家的生存空間。同時，政策實行衍生不少問題，導致現時工廈有相當多違規經營的商家。陳議員認為起動九龍東委員會和規劃署需要收集數據，分析現時政策的實施情況才決定是否繼續於2016年到期的活化工廈政策。民間組織「活在觀塘」的創辦人袁智仁指政府應檢討規劃的方向：「業界需要的不是高級辦公室，而是低廉的租金」，他認為政府可實行租金管制或者租金補貼，希望藉此保護小商戶，而非以商廈作規劃主導。

觀塘巧明街活化工廈及違規情況（圖表製作 許芳文）

副稿：

政府部門權力限制多　執法欠缺主動性

在現行政府部門的架構下，地政總署只負責大廈的地契問題；規劃署稱該署只在新界鄉郊地區有執法權；城規會只處理有關規劃許可的申請；消防處和食環署分別處理消防安全和食肆牌照等相關問題，各部門如發現執法權限以外的問題，依照慣例會轉介給相關部門跟進。活化工廈政策涉及多個政府部門，各個部門負責不同範疇，執法限權不一，故出現部份畸形情況如店鋪違反地契卻能成功申請食物製造廠牌照等。

區議員陳華裕指：「現在部門執法主要靠舉報，沒有舉報就不用巡查」，又或「巡查時也不知道（違規）」。官中的業主立案法團陳主任表示，近三年來工廈都有僭建問題，通知了相關部門但遲遲未執法。鑒於政策倉促出台，而各個部門沒有協調好，導致工廈違規事件頻生。陳認為政府應儘快「補救」，建議民政事務處與地政總署聯絡工廈的業主立案法團，與業主多作溝通並解釋法例，以及將地契、規劃許可等證明文件貼在大廈的當眼處，使政府部門執法時可以有所依據。