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【施政報告 · 房屋】首置9成按揭樓價上限大增 學者憂引發負資產危機

行政長官林鄭月娥發表任內第三份施政報告,提出放寬按揭保險計劃的樓價上限,由現時400萬提升至800萬元。而首次置業人士在可不通過壓力測試的情況下,仍能夠申請最高9成的按揭貸款。

而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元,後者可以包括自用樓換樓按揭。林鄭月娥指出,此政策旨在協助因按保上限而延遲置業的中產及年輕人「上車」。

學者:放寬額度做法合理 惟質疑上升幅度太高

香港城市大學公共政治學系教授葉毅明指出,放寬首置按揭額度會令借貸成本會因而降低,能鼓勵有能力置業的中產入市,「按照目前樓價水平,400萬的按揭樓價已不合時宜,不足夠支付房價,上車樓盤較多介乎600萬至800萬元。此政策是根據市價作出調整,擴大受惠者範圍,協助增加未來置業人數。」

不過,葉教授對於按揭額度上升至800萬元持保留的態度,他認為按揭額度的提升應當循序漸進。由於按揭成數上升,亦代表成為負資產的機會增加,「『上車』看似容易,但是樓價本來有兩成的下跌緩衝,但如今只要下跌大於一成,新『上車』的九成按揭業主便會面臨負資產的危機。」

因此,他建議置業人士需要慎重考慮自身的風險,不應高估自己的負擔能力,以應對未來有機會轉差的經濟情況。

未通過壓測仍可9成按揭 投資者憂樓價被推高

香港按證保險公司指出,首次置業人士如未能符合壓力測試(按揭利率加3厘),仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。據了解,其風險因素包還款能力及歷史信貸紀錄。

葉教授指出,取消壓力測試限制,變相減少對首次置業人士貸款的限制,令銀行承擔了相對應的風險,但現時的銀行貸款已有考慮供款人還款能力,故對銀行影響不大。

準備首次置業的商場租務助理楊洛雯表示,此政策長遠而言將會在一定程度上會加熱了香港樓市炒賣氣氛,甚至加深了貧富懸殊。「樓市投機者可透過其子女港人身份享受此措施下便利,毋須通過壓力測試下以低成本借貸置業。在這個情況下,其子女其實未有實際住屋需要,低成本置業鼓勵了『父幹』、『母幹』置業,從而進一步推高樓價。」

楊洛雯認為,此舉可能會令低價樓供應再次減少,所以政策對於真正沒有「父母幹」的「剛需」買家幫助效著可能不大。情況有如未畢業未有供款能力的學生積極參與抽買居屋一樣。

而葉教授則指,現時香港樓市的前景不穩定,二手樓開始減價,現時推出相關的措施,令需求上升,能夠平穩樓價,或可能有短暫上升的趨勢,後市仍需考慮市場因素。但他認為,影響樓價的因素眾多,「放寬借貸額雖有促進作用,但是本地施政情況,政府能否順利解決現時社會的撕裂,和政治因素都會影響未來的香港樓價和經濟走向。」

《San Po Yan Magazine 新報人》

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